После публикации статьи про изменения в Налоговом Кодексе мы получили несколько интересных комментариев от экспертов в сфере оценки. Одним из них делимся с Вами.
*текст приведен в оригинальном виде, без редактирования и исправлений
Ситуация на рынке Оценки имущества на сегодня, 22.01.2018 года, не изменилась со времени принятия Закона № 2245-VIII от 07.12.2017 года. Суть в том, что в Налоговый Кодекс внесли изменения, а в Закон «Про оценку имущества…» и подзаконные нормативно-правовые акты, такие как Постановления КабМина, Приказы ФДМ изменения не внесены и новые не приняты.
Соответственно, в Кодексе есть упоминание о Базе и Модуле, а фактически на сегодня их нет.
Это нормальный процесс создания законодательной базы, регулирующей правоотношения. Следует учитывать, что он растянут по времени, и некоторые положения материальных норм достаточно непросто применить в практике, т.е. отрегулировать процессуальными нормами.
Кроме этого, по имеющейся информации из СМИ, технические возможности серверов и мощностей Фонда недостаточны для ведения дополнительно базы, более осуществления анализа данных, оперативного управления данными с целью проверки оценочной стоимости объектов и защиты информации с множественным доступом как оценочных компаний, так и других заинтересованных субъектов. Есть единый орган, который занимается ведением всех госреестров — опять же, для функционирования описанной системы нужно наладить работу нескольких государственных структур для обмена данными, что является долгим процессом.
Особо следует обратить внимание на то, что на сегодняшний день нет информации, с чем конкретно будут сопоставляться данные проверяемого базой объекта оценки, а именно — откуда будет браться или как высчитываться Эталонная стоимость той или иной группы/вида/класса объектов.
Если допустить эталоном стоимость жилого фонда за квадратный метр в конкретно взятом районе большого города (там где достаточно объектов для сравнения) — то это будет коэффициент среднерыночной цены кв.м.? Что-то вроде «средней температуры по госпиталю»? Любые варианты «эталона» приведут к одному и тому же результату — некорректной стоимости объекта. Рынок и соответственно цены на недвижимость очень «волатильны» — насколько это возможно применить в случае переменчивости стоимости недвижимости в Украине…
То же касается и модуля электронного определения оценочной стоимости! Это как?
Следует разобраться в сути оценочной деятельности в Украине и почему оценочные процедуры делают специально обученные специалисты, которые каждые 2 года проходят повышение квалификации, а не, например, компьютерная программа или же мобильное приложение на Андроиде?
Рынок недвижимости в стране нестабилен и зависим от политических, экономических и других факторов. К примеру, в Европе оценку недвижимости действительно осуществляют по статистическим данным о продажах, которые много лет стабильны и корректируются, исходя из инфляционных и других экономических процессов. Последние, в свою очередь, также достаточно прогнозируемы на длительный период.
Конечно, часть функционала, описанного в статье, уже сегодня работает и достаточно эффективно защищает от подделок Отчетов и идентифицирует СОД, но к сожалению, не решает вопрос наполнения бюджета. И внедрение модуля электронного определения и сопоставления цены эталонного и искомого объекта приведет скорее всего к другим некорректным последствиям завышения или занижения стоимости объектов. Исправление же и корректировка цены настолько сложна — СОД должен самостоятельно написать в течении 10 дней письмо в ФДМ, на протяжении еще 5 дней ФДМ рассмотрит это письмо и назначит Рецензию на отчет, которая будет проводиться еще неурегулированнное нормативно количество дней…. Понимаете? Кто будет самостоятельно рецензировать свою работу? Клиент будет ждать месяц-два Отчета об оценке и рассчитается с оценщиком? Также учитываем, что объекты, по которым теоретически возможно (на примере Европейских компаний) вывести эталонные значения — это жилой фонд 1, 2 и 3-х комнатные квартиры. «Оценивать» или сравнивать с эталоном коммерцию, дома, земельные участки с улучшениями и другие объекты оценки совсем некорректно..
Возможны два варианта развития в ближайшее время — либо в скором порядке будут приняты нормативные акты на уровне ведомств исполнительной власти, которые «поверхностно» и временно отрегулируют вопросы функционирования Базы и Модуля, что внесет еще большую зарегулированность процедур. Глубокие изменения в законодательстве на уровне Рады в ближайшее время вряд ли возможны, так как начался предвыборный год и по состоянию на январь у депутатов осталось очень много нерешенных вопросов с прошлого года — таких как утверждение государственных должностей, некоторые из которых уже более года с приставкой «и.о.», в том числе и Глава ФДМ, урегулирование земельных реестров, создание антикоррупционного суда и многие другие более важные, чем урегулирование оценочной деятельности.
Либо второй вариант — в связи с необходимостью наполнения бюджета будут приняты нормы, которыми в жестком порядке будут установлены Эталонные цены квадратного метра в отдельно взятых районах страны. Но это может всколыхнуть «народный гнев» из-за несправедливости с вытекающими последствиями.. Поэтому такой сюжет маловероятен в связи с приближением предвыборных компаний. А оценивать власть народ будет как раз за этот, 2018 год! Поэтому, вероятнее всего, вопросы урегулирования будут логично заморожены на ближайшее время, если не будет сильного лобби заинтересованных лиц.
В любом случае, пока нет регулирующих норм для оценщиков, нотариусов, регистраторов и других заинтересованных субъектов — следует руководствоваться исключительно действующим на момент принятия решений законодательством, начиная со ст. 19 Конституции Украины и здравым смыслом!
Следим за изменениями законодательства, будем информировать — следите за выпусками.
С уважением, глава юридического департамента компании, юрист с 10-ти летним стажем, Валентина Ильина
Вся вышеуказанная информация — субъективное мнение эксперта и не может использоваться частично или полностью без согласия автора статьи. Также не является официальной позицией отдельно взятой компании.
Для тех, кто хочет ознакомиться с подробностями законодательства, оставляем ссылку на Закон о внедрении Единой Базы Оценки
Если у Вас есть мнение — просим высказывать в комментариях, будем рады обсуждению.
Нет комментариев